杭州今年首批集中供地攬金827億 本土房企奪超七成地塊

杭州今年首批集中供地攬金827億 本土房企奪超七成地塊
2022年04月28日 22:10 每日經濟新聞

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  每經記者 包晶晶    

  總起始金額797.9億元、總成交金額826.8億元,平均溢價率3.6%……

  經過一天的激烈爭奪,杭州今年首批集中供地于4月25日晚收官。本次推出的60宗地塊(包括2宗租賃用地)當日上午就全部完成競價,其中23宗報價觸及中止價(溢價率為9%~10%)轉入一次性報價+搖號環節,9宗溢價成交,27宗底價成交(含2宗人才租賃房地塊),僅臨平新城臨喬路以東地塊流拍。

  值得注意的是,本土房企在杭州本次土拍中表現突出,共競得45宗地塊,占比高達76%。其中濱江集團斥資184億元拿下11宗地塊,綠城集團以146.4億元奪得7宗地塊,眾安集團以39.09億元斬獲5宗地塊,德信地產、大家房產、興耀房地產等也各有收獲。

  “這次拿地出于我們對下一階段宏觀經濟、政策充滿信心,同時更是對杭州市場充滿信心?!睘I江控股集團執行總裁朱立東在4月25日下午接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時表示。

杭州蕭山區一處房地產售樓部的沙盤 視覺中國圖杭州蕭山區一處房地產售樓部的沙盤 視覺中國圖

  土拍規則調整

  “本次杭州首批集供地,在規則方面有較大變化,如取消預公告、調整土拍方式、改善土拍流程;同時競拍過程也更緊湊,采用同一時間5宗地塊同時競價、且5宗地塊為不同區域的方式,更加考驗房企的綜合實力?!?/p>

  4月25日晚,中指研究院浙江分院常務副總高院生通過微信向《每日經濟新聞》記者表示,在新的土拍規則下,企業參拍資質有所放松,本次供地平均溢價率3.6%,最高僅12%,且部分板塊最高限價有所提升,保障了開發商利潤。另一方面,此次杭州供地整體表現依然較好,也是因為杭州投資吸引力強,居民購買力強勁,去化有所保證。

  如果從溢價率來看,本次杭州的土拍結果很難用“熱”來總結。據克而瑞統計,本次杭州土拍共有23宗地塊溢價封頂,并進入一次性報價環節,“封頂率”約40%,和去年三批次的71%相比熱度明顯下滑,回歸至2020年的土拍市場水平。同時,本次共有25宗地塊底價成交,并出現了自杭州集中供地以來首宗流搖地塊。

  “本次土拍熱度分化明顯,總共60宗地塊除2宗人才租賃用地外,剩余的58宗宅地中有1宗流搖,該地塊周邊鄰近高架、廠房等,微環境欠佳。25宗底價成交的地塊,所在區域多為臨安、富陽以及蕭山郊區等去化能力相對偏弱區域。遠郊地塊及外部鄉鎮的地塊則多由城投公司競得,包括臨平城建集團、臨平新農村建設、蕭山城建等?!?/p>

  高院生指出,本次23宗觸及封頂進入一次性報價環節的地塊,均位于奧體、三墩、寧圍、良渚、北部新城、未來科技城等熱門核心板塊,競爭也相對激烈。其中,未來科技城138號地塊,樓板價高達24098元/平方米;拱墅區申花板塊的宅地,樓板價超過31000元/平方米。

  對本次杭州土拍規則的調整,企業方面的感受更為明顯。

  “前一兩年的土拍,房企確實利潤微薄,需要企業通過管理、降低融資成本來控制,我們總還保住了一點利潤。這一輪的土地相對要好很多,如果運營正常,利潤能夠超過10個點,大部分企業大概在8到12個點左右浮動?!敝炝|表示,“但土拍調整也是基于兩個前提,一是現在的市場的確有點冷了;二是原先市場里膽子大的企業現在也情況不佳,如果仍然只有微薄的利潤,企業生存也有問題?!?/p>

  回顧2021年杭州集中供地中的遠郊地塊項目,目前普遍去化較差,房企對此也頗為謹慎。據克而瑞統計,富陽、臨安兩區去年首批次成交的地塊目前均只有1個項目入市,雖然利潤較為可觀,但去化流速較慢。

  本土房企發力

  在本次杭州首批集中供地中,本土品牌房企和央企國企成為拿地主力。

  其中,本土品牌房企濱江集團拿地最多,共奪得包括鐵路北站單元地塊、翠苑單元地塊、云城單元地塊、杭州未來科技城138號地塊等11宗地塊,總金額達184億元;綠城集團則以7宗地塊位排在第二,拿地金額達146.4億元;眾安集團則以39.09億元拿下5宗地塊。此外,德信地產、大家房產、興耀房地產等也各有斬獲。

  本次杭州集中供地中,本土兩家房企濱江與綠城拿地金額合計達到330.4億元,占據土地出讓金總額的近40%。而本房企在本次杭州土拍中共奪得45宗地塊,占比達76%。

  而外來知名房企中,萬科以58.2億元競得兩宗位于良渚新城較大體量地塊;建發分別以38.42億元、42.75億元搖得上城區四堡七堡單元2宗地塊,溢價率均為12%;越秀地產以底價摘得臨安3宗純宅地,總金額20.08億元;龍湖則以10.09億元底價競得江干科技園單元商住地。

  從濱江集團本次斬獲的11宗地塊來看,其拿地布局和策略也發生了一定變化:如引入了新的合作伙伴,并且在鐵路北、高鐵新城、未來科技城、申花等板塊重點發力。

  “市場現在發生了一些變化和調整,但這種變化和調整在不同城市、不同地區,對不同的企業而言,表現是不一樣的。局部地區和部分房企受到了一些影響,濱江運營保持良性,我們在杭州的產品也仍然是受歡迎的?!?/p>

  朱立東告訴《每日經濟新聞》記者,“行業戲稱我們這次拿地是‘濱江軍團’,聯合拿地的除了傳統長期合作興耀房產外,還有蕭山一家大型國有企業——蕭山交投集團的參與,共同競得浦南未來社區地塊。合作伙伴愿意跟你合作,也說明自己至少是市場中的優等生?!?/p>

  再看另一家本土房企綠城集團,在本次杭州土拍中獨奪7宗地塊。綠城集團高層在不久前的業績會上曾表示,杭州是綠城深耕的城市之一,在城市布局上,綠城堅持二八法則,預計80%的投資資源聚焦在一二線城市,全年拿地的貨值目標會綜合考慮公司財務安全和發展訴求,新增貨值目前計劃定為2500億~3000億元,最終視權益比而定。

  對于此次濱江集團的大手筆拿地,上海中原地產市場分析師盧文曦于4月25日下午通過微信向《每日經濟新聞》記者表示,“作為長期深耕杭州的本土企業,濱江集團自身的綜合實力還是相當強的,所有精力都聚焦于此,效率最大化。從品牌和產品角度來看,濱江已經在區域內有相當高的人氣,因此也敢于重倉拿地,雖然利潤率不高,但杭州風險小。在大市場有壓力的情況下,這種方案是優選?!?/p>

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