[房企年報]福星股份:全年0拿地 3年間利潤縮水85%十年來首度不分紅

2022-04-27 16:40:28 作者:肖恩 收藏本文
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出品:新浪財經上市公司研究院

作者:大眼樓管/肖恩

  近日,湖北福星科技股份有限公司(以下簡稱“福星股份”)發布2021年年報及2022第一季度報告。在上年低基數的情況下,福星股份2021年錄得了較為可觀的全口徑業績增速,但歸屬于上市公司股東的凈利潤卻連續3年下滑至僅有1.71億元的水平。

  此外,福星股份今年1季度的歸母凈利潤繼續大幅度下挫至僅有0.37億元,在目前的疫情防控政策及物業銷售預冷的情況下,今年福星股份或將遇到資金回款難、結轉交付慢、業績連續第四年萎靡的多重壓力。

歸母凈利潤連續3年萎縮近50%

  從最初生產鋼絲繩到涉獵地產開發,福星股份目前以地產為主營。年報顯示,福星股份2021年實現營業收入125.44億元,比低基數2020年的75億元同期增加了67.22%。實現歸屬于上市公司股東的凈利潤1.71億元,較上年同期下降44.25%,這是繼2019、2020年分別下滑47.32%、48.73%后,福星股份歸母凈利潤連續第三年萎縮近50%。相較于2018年的11.35億元,福星股份的歸母利潤已經下滑了85%,加權平均凈資產收益率從2020年的2.72%繼續降至1.54%。

  面對慘淡的盈利表現,公司表示不進行利潤分配。盡管以往福星股份的分紅率也不高,但去年是其過去十年來第一次放棄給股東分紅。福星股份的“余糧”似乎并不充足,全年經營活動產生的現金流量凈額50.79億元,同比減少5.29%。以至于公司賬面的貨幣資金3連降至今年1季度末的37.56億元,其中約有8億元為受限制貨幣資金。

  年報顯示,福星股份包括短期借款及一年內到期的非流動負債合計達到51.5億元,明顯超過公司賬面資金,短期流動性明顯承壓,這或也是公司連幾千萬也不分紅的原因。

  值得注意的是,福星股份的短期債務與長期借款相當,即短期債務占比接近50%。即使債務久期不長,福星股份的融資成本也不低。2021年公司的利息支出費用為3.5億元,存貨“開發成本”中本期利息資本化的額度達到了8.09億元,兩者合計達11.59億元,相較于期末的113.08億元的債務來說,融資成本約為10%左右。

0拿地降杠桿 福星開啟收縮模式

  細究利潤表現持續拉胯的原因,主要原因即行業天花板以及趨勢性下滑的利潤率。

  福星股份2021年房地產業務實現結算面積96.70萬平米,比上年同期增加72.43%,從而實現結算收入109.17億元,比上年增加76.34%。但是這樣的銷售結轉并沒有換來可觀的業績增長,凈利潤率從2020年的3.88%進一步降低至僅有2.84%的極低水平。

  物業銷售均價與拿地均價之間的差額被明顯壓縮,留給福星股份僅有不足3%的利潤率,一旦房價下跌超過5%,公司或可能面臨虧損的境地。作為根據地在武漢的地方中小房企,福星股份在當前行業洗牌調整的階段,選擇了收縮求穩。

  一方面,加快去化回款,但效果差強人意。

  過去一年,福星股份實現銷售面積62.57萬平方米,比上年同期減少21.35%;實現銷售金額95.01億元,比上年同期減少20.19%,較疫情前的2019年近腰斬。截止去年底公司賬面的土儲總建面為1012.2萬平米,可供開發面積達到408.38萬平米,相較于去年的銷量來說是非常充足的。

  另一方面,不拿地,全年0新增土儲。

  年報顯示,福星股份2021新增土儲記錄為0,在沒有新投資的情況下福星股份過去一年杠桿有所降低,總資產下滑7.545%至485.48億元,這其中主要是負債端的減少所致。

  預計去杠桿將延續至今年,在2021年12與29日,福星股份以8.31億元轉讓遠鵬新天地100%股權給深圳福田控股。而遠鵬新天地是福星在2017年以總價13億元收購來的資產,旗下擁有兩棟房地產:“賽格柏獅電子大廈一期”和“賽格柏獅電子大廈二期”,2017年遠鵬科技的利潤為4838萬元,2019年凈利潤1244萬元(2020年因疫情不具參考性),福星的入主對于兩座物業來可以說是“負擔”,而這個負擔也讓福星付出了近5億元的代價。

Q1歸母凈利潤再降47% 今年銷售和結轉均不樂觀

  今年1季度,福星股份延續了前幾年的頹勢。實現營業收入16.56億元,較上年同期減少11.48%;歸屬于上市公司股東的凈利潤3704.72萬元,較上年同期減少46.93%;經營活動產生的現金流量凈額為凈流出13.26億元,同比下降243.61%。

  經營活動現金流惡化,加大了福星股份對于回款的渴望,可今年初以來全國范圍內疫情防控形勢并不樂觀,導致商品房銷售普遍疲軟??硕饠祿@示,百強房企1季度銷售額同比下滑接近50%,福星股份在去年下半年的銷售金額約35.2億元,同比已經下滑了51.3%,下滑幅度較克而瑞百強房企更大。

  由此,盡管未有公告,在強者恒強的當下,我們預測今年1季度的福星股份的銷售滑坡或超過50%。這對于短期債務壓力不小的福星來說,更增添不確定性的是,疫情防控對于購房的抑制還要持續多久并不好預測。

  而在今年業績方面,疫情對于布局在武漢、長三角、珠三角、中部地區的福星股份全年保交付的進度也將產生明顯影響。此外福星賬面的預收款僅有140億元,如果扣去全年的合同銷售的部分期房,可供結轉的規模并不大,預計收入表現或不樂觀。

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肖恩

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新浪財經上市公司研究員

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