寶龍地產:毛利率維持業內平均水平,商業現金奶牛效應凸顯

寶龍地產:毛利率維持業內平均水平,商業現金奶牛效應凸顯
2022年04月30日 00:00 21世紀經濟報道

  提要:仍然維持商業綜合體拿地模式。

  4月29日,寶龍地產控股有限公司(01238.HK,簡稱“寶龍地產”)發布截至2021年12月31日止年度全年業績進一步公告。公告顯示,該公司審核委員會已聯同該公司管理層審閱經審核2021年年度業績,并認為該等業績已遵守適用會計準則及規定編制及作出充足披露。

  2021年,寶龍地產實現總收入約399.02億元人民幣(下同),同比上升約12.4%;累計合約銷售額1012.27億元,同比增長24.1%,其中長三角地區銷售金額占比78.6%;合約銷售面積約為641萬平方米,同比增加約20.3%。

  收入實現增長,利潤卻有所下滑。報告期內,寶龍地產毛利潤125.19億元,同比減少2.3%;毛利率為31.4%,同比減少4.7個百分點,輕微下滑,但維持業內平均水平之上;凈利潤為73.36億元,同比減少16.8%;歸母核心凈利潤為37.66億元,同比增加4.7%。

  雖然伴隨著行業調控,企業在出清風險的過程中,面臨利潤增速放緩甚至下跌的現狀,但在后續發展中,寶龍商業現金奶牛的效應或將逐步凸顯。

  商業運營提質增效

  2021年,隨著疫情防控逐漸進入常態化,商業地產整體呈現向上回升趨勢,整體規模持續增長。商業版塊在品牌煥新、項目升級等方面持續發力,經營業績再創新高,運營效率大幅提升。

  2021年,寶龍商業全年新開業購物中心545個,包含原計劃在2020年開業的部分項目,存量面積達4.75億平方米。2021年新開業商業項目22個,面積151萬平方米;新交付住宅面積333萬平方米。新開購物中心整體出租率96%。

  全年新簽約商業面積276萬平方米,其中長三角新簽約項目面積占比超七成,典型城市南京、上海、杭州、寧波的項目數分別達到7個、12個、12個及14個。寶龍的商業綜合體布局長期堅持聚焦長三角策略,在該區域內形成了規模優勢和較強的品牌影響力,憑借對深耕區域市場的深度了解和強大的資源整合能力,因地制宜打造滿足當地市場需求的產品,將進一步推動業績持續增長。

  對于2022年的發展計劃,寶龍地產表示,集團將進一步提升整體出租率至95%以上;確保13個項目高品質開業,重點打造椒江、同安兩個行業標桿。此外,2022年計劃開業項目總數不少于11個,其中購物中心不少于8個。

  深耕長三角

  但在債務結構上,2021年度,寶龍地產現金及銀行結余為250.68億元,同比減少約11.3%。而長期借款為509.35億元,短期借款高達220.23億元。

  據此前發布的數據顯示,今年一季度,寶龍地產的業績情況并不理想,合約銷售額121.15億元,同比減少50.8%;銷售面積76.81萬平方米,同比減少51.5%。

  在這樣的發展背景下,寶龍商業的現金奶牛作用就體現出來了。2021年,寶龍地產的收入來自三方面。其中,物業銷售收入為350.35億元,同比增加11.3%;租費收入37.08億元,同比增加14.6%;酒店及其他收入為11.60億元,同比增加50.0%。

  租金收入與酒店收入的增長可見,寶龍地產持有和經營的這些商業綜合體,為公司帶來穩定的現金流,有效平滑風險。

  商業綜合體對于實現自身資產增值也有比較明顯的優勢:從客戶的實際需求出發,為其構建一套復合型商業生態,可以帶動區域經濟提升。這樣的作用又會反哺寶龍地產的項目儲備。

  一直以來,寶龍地產通過綜合體的模式獲取土地,一方面能助力公司發揮商業布局、模式和業態優勢,另一方面商住聯動帶來的便利交通、商業利好能更好提高住宅產品的暢銷溢價。

  為了謀求未來的發展,寶龍在2022年將繼續深耕長三角區域,并且具備豐富的可售資源??墒圬浿悼傆?477億,其中,住宅占比為70.8%,商業占比為29.2%。全年共有116個可售項目,其中長三角區域占比達67.5%,大灣區占比達12.7%。

  寶龍深耕長三角的策略并非第一次提出,而是多年的戰略路徑。這反映到土地投資上,2021年,寶龍地產新增項目29個,新增貨值713億;其中87%投資金額聚焦長三角及大灣區。這些新增土儲總溢價率7.9%,平均成本5132元每平方米。

  目前寶龍地產總土儲達3652萬平方米,可售貨值4067億。除深耕優勢區域外,寶龍地產還積極擴展發展區域,于大灣區挺進中山、佛山,長三角戰略擴張至安徽。

  展望2022年,寶龍地產總裁許華芳表示,公司仍將堅持走高質量發展之路,保持穩健經營策略,堅持品質為先、責任為先的原則,貫徹價值內生、一好到底的策略,以產品力與服務的優化升級,助力行業平穩健康有序發展。

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