如何構建房地產新模式|改革報告系列

2022年04月28日21:14      

 意見領袖/中國金融50人論壇

 當前和未來房地產發展面臨的新形勢、重點問題以及構建房地產新發展模式的具體方案。

  報告指出,我國住房市場發展已經邁過高峰期,炒房、資金過度流入房地產行業不再是房地產市場的主要矛盾,未來房地產市場由“易熱難冷”轉向“易冷難熱”。

  報告認為,構建房地產新模式需要妥善化解兩個最突出的矛盾一是都市圈過高的房價制約了大量中低收入群體工作所在地的大城市定居;二是房地產行業資產負債表收縮威脅到當前和未來的宏觀經濟穩定。

  針對這兩個矛盾,報告提出了兩個解決方案一是面臨新市民的都市圈建設方案,二是穩定房地產行業發展的債務化解方案。

  具體而言,面向新市民的都市圈建設方案主要包括:

  為沒有戶籍和自有住房,長期在該城市工作的打工者發放“長期工作簽證”,以此作為新市民身份;

  允許郊區集體建設用地轉為新市民合作建房用地,不占用當地住宅用地指標;

  支持為新市民提供眾籌合作建房服務,新市民合作建房免稅,新市民合作建房在出售時只能賣給別的新市民;

  現有開發商持有的工業、商業等缺乏現金流回報的房產可變更用途,改造為新市民住房,可用于出售或者租賃給新市民;

  鼓勵企業為新市民及其家庭成員提供醫療、教育服務,支持正規職業醫生開設診所,支持開設新市民子弟學校,為新市民教育和醫療服務提供稅收優惠和開設場地政策支持;

  設立針對新市民的住房金融互助機構,該類機構應采取股份制公司形式,保持多家競爭的市場格局。機構的資金來源于新市民的低息存款和政府貼息債券;資金用途是針對新市民的低息貸款,貸款額度與新市民的存款時間和數量掛鉤。

  穩定房地產行業發展的債務化解方案,主要是推進房地產行業債務重組,切入點是優化房企資產負債表,關鍵措施包括兩個方面:

  一是推動住房抵押貸款利率市場化,緩解居民部門的償債負擔,穩定居民部門的購房需求;二是通過“貼息+REITs”模式盤活沉淀資產,在化解房企債務風險的同時增加面向中低收入群體的住房供給。

  《構建房地產新模式》為《2022·CF40中國金融改革報告》的分報告,課題負責人為中國金融四十人論壇(CF40)資深研究員、中國社科院世界經濟與政治研究所副所長張斌,課題組成員包括CF40研究部副主任、中國金融四十人研究院青年研究員朱鶴,中國金融四十人研究院青年研究員鐘益、盛中明、孫子涵。

  ”

  新形勢

  未來五到十年中國新增住房需求會顯著減少。學術界普遍認同,城市化、人口紅利和城市更新改造是推動中國房地產持續繁榮的最重要的三個因素。具體來說:較快的城市化帶來了新市民的購房需求、城市更新帶來了大量房地產建設和投資需求,以及相對年輕的人口年齡結構提供了穩定的中青年群體購房需求。當前,上述三個結構性因素都出現了明顯變化,或帶動未來五到十年中國新增住房需求系統性下降。

  首先,快速推進城市化的階段已經過去,城市化率或接近拐點。我國城市化進程主要體現為農民進城成為新市民,并催生出大量的新增購房需求。根據第七次人口普查數據,我國城鎮居民占人口的比重達到63.9%。我國城市化或達到拐點。一方面,未來能夠進城的農民群體規模顯著減少。根據第七次人口普查的數據,農村超過60歲的人口占比達到23.8%,已經是中度老齡化水平,仍留在農村的人口以中老年人為主;另一方面,雖然我國城市化率與發達經濟體仍有差距,但由于統計口層面存在差異,我國65%的城市化率可以相當于歐美發達經濟體的75%城市化率水平。這已經接近城市化率的天花板水平。此外,戶籍制度等體制性因素也會阻礙人口流動,未來我國因人口的城鄉流動推動的城市化會減緩。

  其次,我國大部分城市已經基本完成城市更新,未來全國范圍的城市更新需求顯著下降。城市更新主要通過兩個方式,新城建設和舊城改造。這兩種方式都會催生出大量的房地產建設和投資需求,是推動房地產行業快速發展的重要力量。經過多年的高速發展,我國大多數城市都已經基本完成城市更新,部分地區的新城建設甚至已經出現了明顯的資源閑置。因此,未來五到十年甚至更長時間里,無論是新城建設還是舊城改造的發展空間都已經非常有限,短期內很難催生比較大幅的房地產建設和投資需求。

  最后,我國正進入老齡化社會,未來新增的購房人群規模在不斷減少。第七次人口普查數據顯示,我國人口老齡化的程度在不斷加深。在人口增速下行和老齡化程度不斷加深的雙重影響下,我國未來的潛在購房人群規模在不斷降低。同時,老齡化意味著人口年齡紅利的消失,進而作為中間變量影響到經濟增速和可支配收入的增速,這也會降低未來的購房需求。

  吳璟和徐曼迪(2021)對上述三因素帶來的住房需求絕對規模做了定量的拆分,并對未來五到十年的新增住房需求做出了趨勢性預測。他們把潛在的新增住房需求分為三個部分,分別是城鎮家庭戶自然增長、城鎮家庭戶機械增長和城鎮存量住房拆除,這實際上分別對應了人口增長帶來的新增住房需求、城市化帶來的新增住房需求,以及城市更新(拆遷)帶來的新增住房需求。

  測算結果表明,2001-2010年的年均新增住房需求大約為812.2萬套,這與同期年均竣工住房818.4萬套基本一致,表明這一時期住房市場供需基本處于平衡狀態。2011-2015年的年均新增住房需求974.5萬套,規模較前一階段有所增加,且顯著低于同期年均竣工住房1145.9萬套,表明這一時期住房市場存在供大于求的狀況。這與2015年中國房地產市場面臨巨大去庫存壓力的現象保持一致,也間接佐證了上述測算的合理性。

  與2001-2015年相比,驅動新增住房需求的因素發生了顯著改變,2011-2015年城市化帶來的新增住房需求較前一階段顯著減少,主要的新增住房需求來自城市更新帶來的新增住房需求。這與相關政策的出臺和實施情況相一致。2010年,中央全面啟動城市和國有工礦棚戶區改造工作。2012年,中國住房和城鄉建設部等七部門聯合發出通知,要求加快推進棚戶區(危舊房)改造。針對各類棚戶區改造,七部門給出了完成期限。2013年起,我國大規模推進棚改,2014年,中國國務院辦公廳印發《關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》,部署有效解決棚戶區改造中的困難和問題,推進改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村。

  圖1 人口增長、城市化和城市更新

  帶來的新增住房需求(萬套)

  進一步,吳璟和徐曼迪(2021)分別對未來十年城市化率水平、潛在購房人口規模和城市更新速度進行了趨勢外推,并以此預測2021-2030年我國新增住房需求規模。測算結果表明,2020年后的十年間將出現較為明顯的下降,2021-2025 年間年均城鎮新增住房需求約為656萬套,2026-2030年間約為年均455萬套,分別較2011-2015年下降33%和53%。

  城市更新帶來的新增住房需求下降是導致未來新增住房需求下降的最主要原因。這點亦與當前的政策導向相一致。2021年8月31日,住房和城鄉建設部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》,意味著過去十年里快速推進的城市更新行動暫告一段落,未來的城市更新速度會放慢,對應的模式也會發生改變。換言之,大拆大建的時代基本宣告結束,城市更新帶來的新增住房需求也會顯著減少。

  圖2 2021-2030年新增住房需求預測(萬套)

  國際比較表明,目前我國人均住房面積與發達國家人均住房面積的差距已經比較小。如圖3所示,發達國家中人均住房面積最高的國家是美國(接近70平米),德國、法國和英國的人均住房面積相差不大(40平米左右),而日本的人均住房面積只有22.8平米。根據住建部公布的數據,2019年我國城鎮居民人均住房建筑面積39.8平米,按照1.3的系數折算成使用面積大概是30平米,與歐洲發達國家相差10平米左右,顯著高于日本的水平??紤]到當前我國人口總量已經基本保持穩定,人均住房面積的提升空間有限決定了我國未來新增住房需求的增長空間相對有限。

  圖3 主要國家的人均住房面積比較(平米)

  新模式下要解決的重點問題

  “三高”現象下,房地產市場發展進程中存在的突出問題主要有兩個。一是都市圈房價過高,以農民工為主體的大量勞動力在大城市工作但難以負擔都市圈高房價。二是房地產的高銷售和高盈利一去不復返,房地產企業盈利難以覆蓋巨額沉淀資產帶來利息負擔,大量房地產企業陷入破產邊緣,未來相當長時間內房地產行業面臨資產負債表縮表壓力。房地產企業破產不僅是對金融市場帶來沖擊,更重要的與此相關的住房抵押貸款、房地產行業上下游關聯企業貸款、由賣地收入支撐的地方政府平臺貸款都會受到嚴重沖擊,這將影響到全社會信貸擴張,引發需求收縮和宏觀經濟不穩定。

  普遍性的房價上漲不再是未來房地產市場的主要壓力。隨著房地產發展環境的變化,全國性的房價趨勢性上漲壓力將會大幅緩解,個別大城市可能依然面臨住房供不應求和房價上漲壓力,大部分城市房價上漲壓力將會極大緩解,部分人口流出城市可能主要面臨房價下行壓力。

  房價上漲壓力的緩解,再加上對購買住房的高首付比限制,以及其他各種限制購買住房的政策限制下,“房住不炒”已經落實,不再成為房地產行業存在的突出問題。

  資金過度流入房地產行業并擠占其他行業發展信貸資源的判斷在當前和未來環境下不再成立。信貸需求不足環境下,通過房地產行業帶動的信貸增長對全社會購買力增長,對其他部門的銷售收入和利潤增長是重要保障。當前和未來主要擔心的問題并非房地產行業占用了過多信貸資源,而是該行業的信貸收縮。

  以下我們針對當前和未來房地產市場發展面臨的兩個突出問題,提出房地產新模式下的解決方案:一是面向新市民的都市圈建設方案;二是穩定房地產行業發展的債務化解方案。

  面向新市民的都市圈建設方案

  面向新市民的都市圈建設方案主要包括兩方面內容,一是面向新市民的住房或租賃房供給,不僅是房屋供給,也包括相應的教育、醫療配套資源供給,尤其是中小學教育供給;二是面向新市民的住房購買力支持。建設方案當中,無論是建房還是提供教育和醫療服務,都要盡可能地利用新市民和企業的市場自發力量, 政府發揮的作用是對開發住宅所需的土地交易、設立學校和醫院開綠燈,對低收入群體給予一定的稅收優惠政策支持??紤]到新市民定居對經濟增長和稅收的貢獻,都市圈建設并不會增加額外財政負擔。

  供給方:(1)為沒有戶籍和自有住房、長期在該城市工作的打工者發放“長期工作簽證”,以此作為新市民的身份。(2)允許郊區集體建設用地轉為新市民合作建房用地,不占用當地住宅用地指標。(3)支持為新市民提供眾籌合作建房服務,新市民合作建房免稅,新市民合作建房在出售時只能賣給別的新市民。(4)現有開發商持有的工業、商業等缺乏現金流回報的房產可變更用途,改造為新市民住房,可用于出售或者租賃給新市民。(5)鼓勵企業為新市民及其家庭成員提供醫療、教育服務,鼓勵正規職業醫生開設診所,鼓勵開設新市民子弟學校,為新市民教育和醫療服務提供稅收優惠和開設場地政策支持。

  需求方:設立針對新市民的住房金融互助機構,該類機構應采取股份制公司形式,保持多家競爭的市場格局。機構的資金來源于新市民的低息存款和政府貼息債券;資金用途是針對新市民的低息貸款,貸款額度與新市民的存款時間和數量掛鉤。

  房地產行業債務重組方案

  推進房地產行業債務重組不僅是為了穩定房地產市場,也是當前和未來宏觀經濟穩定的重要保障。房地產行業債務重組成功的切入點是優化房企資產負債表,關鍵措施包括兩個方面:一是確保房地產銷售收入不過度下滑,有新的現金流支撐房企償債能力;二是盤活房企現有的部分沉淀資產,減輕房企存量債務負擔。與之相對應的政策主要包括兩個方面:

  (1)推動住房抵押貸款利率市場化,緩解居民部門的償債負擔,穩定居民部門的購房需求

  根據張斌等人(2021)的測算,按照發達國家的平均水平,住房抵押貸款利率大概要高于同期國債利率1.5%左右。同樣是銀行為主要的金融體系,德國和日本的住房抵押貸款利率與同期國債收益率的利差只有1.15%左右。

  目前,中國住房抵押貸款利率是按照5年的LPR利率為基準,2021年四季度個人住房貸款平均利率是5.63%,同期5年期國債到期收益率均值是2.75%,二者利差2.88%。2021年四季度,個人住房貸款規模是38.3萬億。參照發達國家1.5%的平均利差水平,房貸利率有1.3-1.6個百分點的下降空間,對應的居民房貸利息支出每年可減少5000-6000億元。

  房貸利率下降帶來的利息支出減少不僅可以緩解居民部門的償債負擔,改善居民的現金流,同時也可以穩定居民部門的購房需求。從歷史數據來看,居民部門的按揭貸款與住房抵押貸款利率有比較明確的負相關性。

  (2)采取“貼息+REITs”模式盤活沉淀資產,在化解房企債務風險的同時增加面向中低收入群體的住房供給

  “財政貼息+REITs”模式的核心思路是借助金融市場,通過資產證券化的方式把房地產企業的部分沉淀資產轉化為具有準公共資產屬性的公共住房。這樣既能夠在一定程度上緩解房地產企業面臨的債務壓力,同時也能增加地方政府的公共住房供給。最初可以選擇部分三線城市試點上述模式,待積累一定經驗后,采取項目轉化備案制并逐步向全國范圍推廣。

  具體來說:

  第一步,允許房企沉淀資產轉換用途,根據存量資產特征可選擇做成保障房、長租房、公租房等具有準公共性質住房產品。

  第二步,由金融機構收購住房產品。

  第三步,按照市場化原則實行項目制管理,引入職業經理人,對金融機構收購的住房產品做資產證券化處理(REITs、ABS、MBS)。職業經理人同時負責將住房產品通過出租或者出售的方式提供給享受住房政策保障的個體。

  第四步,由財政為證券化產品提供貼息。如果項目提供的穩定收益現金流能保持在2%,財政貼息2%可以讓該類金融產品具有市場吸引力。這種情況下,財政支出對資產的撬動效應是1:50,即1000億的財政貼息可以撬動5萬億的沉淀資產,按照每套房產100萬計算,可以為500萬家庭提供政策保障性住房。

  (本文作者介紹:中國金融四十人論壇(CF40)是一家非官方、非營利性的專業智庫,定位為“平臺+實體”新型智庫,專注于經濟金融領域的政策研究。)

責任編輯:王婉瑩

  新浪財經意見領袖專欄文章均為作者個人觀點,不代表新浪財經的立場和觀點。

  歡迎關注官方微信“意見領袖”,閱讀更多精彩文章。點擊微信界面右上角的+號,選擇“添加朋友”,輸入意見領袖的微信號“kopleader”即可,也可以掃描下方二維碼添加關注。意見領袖將為您提供財經專業領域的專業分析。

意見領袖官方微信
分享到:
保存  |  打印  |  關閉
網絡文學盜版一年損失近60億 侵權模式“花樣百出” 香港診所被曝給內地客人打水貨疫苗 給香港人用正品 鐵路部門下發買短補長臨時辦法:執意越站加收50%票款 優速快遞董事長夫妻雙雙身亡 生前疑似曾發生爭執 澳大利亞房價暴跌:比金融危機時還慘 炒房團遭趕走 五一旅游前10大客源城市:上海北京成都廣州重慶靠前 五一假期國內旅游接待1.95億人次 旅游收入1176.7億 華為正與高通談判專利和解 或將每年付5億美元專利費 游客在同程藝龍訂酒店因客滿無法入住 平臺:承擔全責 花650萬美元進斯坦福當事人母親發聲:被錄取后捐的款
亚洲男人社区天堂Av狠狠
<蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <文本链> <文本链> <文本链> <文本链> <文本链> <文本链>